자식에게 부동산 싸게 팔아도 될까?
[중앙일보]입력 2011.08.30 16:04 / 수정 2011.08.30 16:07
시가와 차액이 3억원 또는 매매가-시가의 차액이 시가의 30% 이하면 증여세 물지 않아
매입한 지 10년 넘은 아파트 1채를 보유하고 있는 김씨는 아들에게 이걸 팔고 다른 주택을 사려고 한다. 아파트는 현재 시가로 8억원인데, 아들이 아파트 매매대금으로 줄 수 있는 돈은 6억원이다. 아들에게 시가보다 2억원이나 싸게 양도해도 증여 문제가 없을까.
부모·자녀 및 부부 등의 특수관계자 사이에 부동산을 양도하면 세법에서는 기본적으로 ‘양도’가 아니라 ‘증여’라고 본다. 실제는 대가가 지급되지 않은 증여인데 증여세 부담을 피하려고 마치 양도인 것으로 위장했다고 추정하는 것이다. 다만 가족 간에 실제로 대가를 주고받은 사실이 명백하다면 그렇지 않다. 따라서 김씨 아들이 아파트를 살 수 있을 만한 명확한 자금 출처를 가지고 있으며, 계좌 입출금 명세 등의 금융자료로 대금을 실제로 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도 거래로 인정받을 수 있다.
그런데 김씨처럼 시가보다 낮은 가격에 아파트를 취득하게 되면 시가와의 차이만큼은 증여 받은 것으로 볼 수 있어 주의해야 한다. 단, 싸게 산 차액 전체를 모두 증여로 보진 않고 그 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이상인 때에 한해서만 적용하도록 돼 있다. 즉, 차액이 시가의 30%를 넘지 않고 3억원도 넘지 않는다면 증여세가 부과되지 않는다.
따라서 매매가액을 이 한도 내에서 조정하면 된다. 매매가액을 조정하기 위해선 먼저 시가를 무엇으로 보는지 알아야 한다. 여기서 시가란 특수관계가 아닌 제3자 간 거래 가격을 의미한다. 아파트라면 인근 아파트 거래 가격 또는 국토해양부에서 고시한 실거래가(매매사례가액)를 시가로 보고 일반 주택이라면 비교 가능한 거래 가격이 없으므로 기준시가를 시가로 볼 수 있다.
김씨 아파트의 경우 매매사례가액이 8억원이고 자녀와 6억원에 매매하므로 차액인 2억원의 돈이 자녀에게 증여된 것이다. 그러나 2억원은 아파트 가격 8억원의 30%인 2억 4000만원보다 적고, 3억원보다도 적기 때문에 증여로 보아 세금을 매길 수 있는 부분은 없다. 증여로 걸리지 않는 한도 내에서 거래하면 자녀가 부모로부터 일정 부분 자산을 증여 받는 효과를 얻을 수 있다. 김씨의 경우 2억원의 차액만큼은 증여세 없이 자녀에게 이전할 수 있게 됐다.
그러나 자녀가 증여세를 물지 않는 대신 부모의 양도소득세 문제가 있어 주의해야 한다. 일반적으로는 8억원이 아니라 6억원에 양도했으므로 양도소득세도 줄일 수 있다고 생각하는데 그렇지 않다. 특수관계자가 저가로 양도한 차액이 시가의 5% 이상 차이 나거나 3억원 이상 차이가 나면 부당하게 양도소득세를 감소시켰다고 보기 때문이다. 김씨의 경우 시가에 미달하는 금액은 2억원인데 이는 시가 8억원의 5%인 4000만원과 차이가 나므로 양도소득세는 자녀에게 받은 금액 6억원이 아닌 시가 8억원을 양도금액으로 하여 신고해야 한다. 부모가 아들에게 매매대금으로 받은 돈은 적지만 타인에게 양도했을 때와 동일하게 세금을 내야 하는 것이다. 다행히 김씨의 경우 3년 이상 보유한 1주택을 양도한 것이므로 1세대 1주택 비과세를 받게 돼 내야 할 양도세가 없다. 김씨는 추징되는 양도세 없이 증여세를 절세할 수 있다.
마지막으로 주의할 점은 자녀로부터 받은 매매대금이 다시 자녀에게 되돌아가면 김씨가 자녀에게 현금을 증여한 것으로 본다는 것이다.
글 박기연 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
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